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September 21, 2021

Suretés et dette privée immobilière

TYLIA Invest simplifie et modernise l’investissement en titres financiers non cotés.

Depuis plusieurs années, nous avons développé un savoir-faire reconnu dans le domaine de la dette privée immobilière :« Qu’est ce que la dette privée immobilière ». Ainsi nous proposons à notre réseau de partenaires et investisseurs de financer des opérations immobilières au travers d’émissions obligataires : « Qu’est ce qu’une obligation ». Nous avons traité lors de notre dernier article la question de la fiscalité.

Dans ce nouvel article, nous souhaitons aborder la question cruciale des suretés qui sont liées à nos financements obligataires.

La sûreté est un mécanisme qui a pour objectif de prémunir le créancier contre l’insolvabilité du débiteur ou de la non-exécution régulière d’une obligation.

Un descriptif des principales sûretés utilisées lors de nos opérations de dette privée immobilière :

Les suretés peuvent être orientées vers une personne physique ou morale, on parle alors de garantie ou sûreté personnelle ou attachées à un bien, il s’agit alors de garantie ou sûreté réelle.

• La garantie autonome à première demande

La GAPD est un acte par lequel un garant s’engage à payer dès la première demande et dans un délai légal de 15 jours, à la demande du bénéficiaire, un montant déterminé sans pouvoir soulever d’exception, d’objection ou de contestation tenant à l’exécution de l’obligation garantie. La GAPD doit comporter un engagement autonome et distinct des obligations principales garanties. Le garant ne peut donc opposer aucune exception tenant à l'obligation garantie.

• Cautionnement personnel et solidaire

Le cautionnement personnel et solidaire est un contrat par lequel celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui-même. Il s’agit ici de l’engagement de payer l’obligation dont le débiteur principal est tenu et qu’il n’a pas exécuté. Le cautionnement est un contrat accessoire à la dette principale, c’est-à-dire placé sous la dépendance de celle-ci.

Le cautionnement des personnes physiques est soumis à un formalisme très strict. La caution doit reproduire une mention manuscrite devant respecter scrupuleusement la formule du code de la consommation sous peine de nullité. Le cautionnement dit solidaire implique que la caution ne peut exiger que le créancier discute préalablement les biens du débiteur. La caution sera poursuivie sur ses revenus mais également ses biens.

• Le nantissement

Le nantissement est une garantie proposée par un débiteur auprès de son créancier pour régler une dette ou pour financer un bien. Cette garantie porte sur des biens mobiliers, et non immobiliers. De ce fait il peut être appliqué sur des parts sociales de sociétés civiles ou commerciales, ou sur des comptes de titres financiers.

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Afin de garantir son obligation, un associé, le constituant, peut procéder à une avance en compte courant dans les comptes de la société, la débitrice, dont il est associé. Cela constituera une créance de la société envers son associé, laquelle pourra ainsi être nantie au profit d’un ou de plusieurs bénéficiaires.


• Hypothèque inscrite

L’hypothèque est une sûreté portant sur un bien immobilier existant (terrain, immeuble, maison…), permettant au prêteur de saisir le bien pour son compte en cas de défaut de remboursement. Elle peut être de premier rang ou de second rang selon l’ordre de priorité des créanciers pour le remboursement.

L’hypothèque de premier rang donne le droit au créancier d’être remboursé en premier en cas de défaut de paiement de l’émetteur. Il sera le premier à être payé par le notaire une fois les fonds disponibles. Lorsqu’un créancier prend une hypothèque sur un bien déjà hypothéqué, il s’agit d’une hypothèque de second rang.

Dès lors, le créancier devra attendre le remboursement du premier rang avant de pouvoir être remboursé.

Établie par acte notarié auquel interviennent le constituant et le créancier, elle fait l’objet d’une inscription à la conservation des hypothèques de manière à être pleinement opposable aux tiers et à conférer un rang à la garantie au moment de l’inscription.

• Promesse d’affectation hypothécaire

Il s’agit d’une promesse d’hypothèque, et les promesses d'hypothèque échappent au formalisme des hypothèques : un acte notarié n’est pas requis. Elles résultent d’un acte sous seing privé, et ne permettent donc pas au bénéficiaire de prendre une inscription d'hypothèque, l'acte constitutif d'hypothèque ne pouvant être passé que devant notaire.

L'inexécution de la promesse permet seulement au bénéficiaire de demander des dommages et intérêts, soit la réparation de la perte de la chance d'obtenir une inscription d'hypothèque et donc le remboursement de sa créance.

• Fiducie sûreté

La fiducie sûreté est le transfert temporaire d’un bien, d’une sûreté ou d’un droit dans un patrimoine autonome géré par un tiers de confiance, le fiduciaire.

Dans sa combinaison sûreté/gestion la fiducie offre des garanties efficaces. Dans le cadre d’opérations de dette privée immobilière faites par TYLIA, l’outil de fiducie-sûreté permet de garantir le remboursement par l’apport d’un actif (immobilier ou mobilier) dans un patrimoine d’affectation géré par TYLIA Invest.

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Les parts de la société cible détenant l’actif ou l’actif lui-même seront transférés dans une fiducie (patrimoine d’affectation) dont TYLIA Invest est fiduciaire, permettant de faire de la fiducie un véhicule à la fois de gestion et de sûreté. L’opérateur garde la gérance de la société afin de mener à bien l’opération immobilière dans la limite des règles stipulées dans le contrat de fiducie.

Le fiduciaire exécute la mission qui lui est assignée par le contrat de fiducie. A l’issue de sa mission, le constituant retrouve la pleine propriété de ses actifs.

L’enjeu pour TYLIA Invest est de pouvoir sélectionner, selon les caractéristiques de l’opération (type de financement, typologie d’actifs, solidité des opérateurs, patrimoine personnel des dirigeants) la ou les suretés les plus adaptées, afin de toujours proposer à nos investisseurs le meilleur couple rendement / risque.

TYLIA Invest est l’entreprise d’investissement spécialisée dans la structuration et l’émission de titres financiers non cotés.

Nous proposons à nos clients CGP, Family Offices et investisseurs privés de souscrire aux offres de dettes privées immobilières que nous structurons. Notre plateforme CLUB TYLIA nous permet de proposer à nos partenaires et investisseurs un processus de souscription totalement digitalisé et simplifié.

Pour les membres de notre réseau, nos produits de dette privée immobilière représentent une opportunité de diversification patrimoniale de rendement, court terme et liée à une classe d’actif résiliente : l’immobilier.

Les avantages de nos offres :

  • Rendement attractif : 6-10%*
  • Opération court / moyen terme : 6 – 36 mois
  • Aucun frais direct pour les investisseurs

* Il n’y a pas de rendement élevé sans risque élevé. L’investissement dans des entreprises non cotées comporte des risques spécifiques : la perte totale ou partielle du capital investi, l’illiquidité des titres dont la revente peut être incertaine voire impossible.

Cet article ne constitue pas un conseil en investissement financier à destination de potentiels investisseurs et ne doit pas être utilisé comme tel.

L’équipe dette privée immobilière de TYLIA Invest