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September 21, 2021

Fiscalité et dette privée immobilière

TYLIA Invest est l’entreprise d’investissement spécialisée dans l’investissement alternatif et l’émission de titres financiers non cotés.

Depuis plusieurs années, nous avons développé des compétences dans le domaine de la dette privée immobilière (nous vous renvoyons à notre article d’avril 2020 : « Qu’est ce que la dette privée immobilière ».)

Ainsi nous proposons à notre réseau de partenaires et investisseurs de financer des opérations immobilières au travers d’émissions obligataires : « Qu’est ce qu’une obligation ».

Dans un contexte fiscal en constante mutation, il convient de revenir sur l’impact de nos opérations sur votre fiscalité.

Quelle fiscalité pour les personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu?

Depuis 2018, l’investisseur en dette privée immobilière a le choix entre 2 modes d’imposition :

1-    Le prélèvement forfaitaire unique de 30% (flat tax)

2-    Le barème général d’imposition.

Ce prélèvement forfaitaire unique ou flat tax s’applique aux revenus mobiliers / plus-values de cession de titres, et se décompose comme suit : 17,2% de prélèvement sociaux et 12,8% pour l’impôt.

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Il apparaît clairement dans le tableau ci-dessus, que les investisseurs peu imposés (TMI > 14%) auront plutôt intérêt à opter pour le barème classique, tandis que les investisseurs avec un taux marginal d’imposition supérieur à 14%, trouveront un intérêt certain dans la flat tax puisqu’elle vient considérablement renforcer l’attractivité de l’investissement en dette privée immobilière.

Dans le cadre de nos opérations, les investisseurs souscrivent au travers de sociétés holding (SAS) chargées d’émettre les titres de dette. Le rendement généré est par la suite, versé sous forme d’intérêts par la SAS aux investisseurs.

Quelle enveloppe choisir pour optimiser votre investissement non coté ?

Le PEA-PME est un produit d'épargne réglementé. Il permet d'acquérir et de gérer un portefeuille de titres, tout en bénéficiant, sous conditions, d'une exonération d'impôt. Il est composé d’un compte espèces associé à un compte titres permettant au détenteur de réaliser des opérations. D’autre part, la loi Pacte a rehaussé le plafond des versements sur cette enveloppe à 225 000 €.

En revanche, pour un PEA classique, rien ne change. Vous pouvez toujours y placer jusqu'à 150.000 euros. Si vous possédez à la fois un PEA et un PEA-PME, ce que vous versez sur ces deux plans ne peut dépasser 225.000 euros.

Quels titres éligibles ?

Les instruments de dette commercialisés par TYLIA Invest comme les obligations simples ou les obligations convertibles peuvent être logés dans un PEA-PME depuis la loi PACTE, à condition qu’ils soient proposés via une plateforme à accès progressif comme notre plateforme Club TYLIA.

Quelle est la fiscalité ?

Les intérêts perçus dans le cadre du PEA-PME après 5 ans seront donc exonérés d'impôts, mais vous devrez vous acquitter des prélèvements sociaux de 17,2 %.

En cas de sortie anticipée, sauf cas dérogatoires, vous devrez payer sur vos gains le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % comme sur un compte titres ordinaire. Une option globale pour une imposition au barème progressif de l'impôt sur le revenu est possible mais elle s'appliquera à l’ensemble des revenus de l'année éligible au PFU.

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Quid des prélèvements sociaux?

Pour les plans ouverts avant le 1er janvier 2018, les prélèvements sociaux sont calculés selon la règle dite du taux historique. Cela signifie que la banque doit calculer le taux applicable à chaque gain réalisé sur le PEA en fonction de la période à laquelle il a été réalisé.

Pour ceux ouverts à compter du 1er janvier 2018, le taux des prélèvements sociaux est celui en vigueur au jour du retrait partiel ou de la clôture du plan. En vingt ans, ils ont déjà augmenté dix fois, passant de 0,5 % en 1996 au taux actuel de 17,2 %.

Enfin si votre PEA génère une moins-value, celle-ci pourra être imputée sur les gains imposables de la catégorie des plus-values mobilières réalisées sur la même année, puis si nécessaire, au cours des 10 années suivantes.

Quelle fiscalité pour les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés ?

Les produits qui participent à la formation du résultat imposable comme les intérêts obligataires sont soumis en application de l’article 219 du CGI, à l’impôt sur les sociétés (IS) au taux normal de 26,5 %. Le CGI prévoit désormais différentes tranches et niveaux d’imposition selon le chiffre d’affaires de la société :

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En effet, conformément à l’article 84 de la loi de finances pour 2018 et à l’article 39 de la loi de finances pour 2020, le taux normal de l'impôt sur les sociétés a été progressivement ramené à 26,5 % depuis 1er janvier 2021, à l’exception des redevables ayant réalisé un chiffre d’affaires égal ou supérieur à 250 millions d’euros pour lesquels le taux normal au titre de cet exercice est fixé à 27,5 %, et 25 % pour l’ensemble des redevables à compter du 1er janvier 2022.

Résident fiscal étranger ?

Si vous êtes un résident fiscal étranger, le droit interne français ne prévoit plus de retenue à la source sur les intérêts obligataires et s'impose au droit conventionnel. Il vous appartient de déclarer ces revenus aux autorités fiscales de votre pays de résidence.

N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez en savoir plus pour souscrire à un de nos projets via notre plateforme www.clubtylia.com

L’équipe dette privée immobilière de TYLIA Invest